服务热线:
监督投诉:
66709146
66783693
学习园地LEARNING GARDEN

外经视角 | 案评:商品房预约合同与本约合同不一致的,以本约合同的约定为准

2021-04-30 17:34:00 来源:海南外经律师事务所/王美琼 作者:gl 点击:

  预约合同在民事交易中的应用越来越多,如在商品房交易中,随着房产市场快速发展,为达成交易,越来越多当事人以签署预约合同的形式,率先固定交易机会,但同时也因此产生大量法律纠纷,最典型的争议为本约合同与预约合同约定不一致时的适用问题。笔者故结合经典案例,就此简要论述说明。

  参考案例:(2016)浙民申3265号——程克与中瓯地产集团温州房地产有限公司商品房预售合同纠纷案

  程某与某房地产开发公司在2013年8月4日签订《商品房预定协议书》,约定房产位置、面积、总额等相关事宜,预定期为5天。该协议书第五条约定:双方同意将发布或提供的广告、售楼书、样品所标明的房屋平面布局、结构、建筑质量、装饰标准及附属设施、配套设施等状况作为商品房买卖合同的附件。2013年8月9日,双方签订了一份《商品房买卖合同》,程某在该份合同及其附件八补充协议内容的买受人栏签名并按指印。该合同附件八补充协议第八条约定:“买受人对该商品房的周边环境、位置、空间、结构、建筑高度……充分了解并无异议。”第十二条第三款约定:“本合同签订前有关文件、楼书及其他资料规定不一致的,以商品房买卖合同及其附件为准。”第十五条约定:“样板房的公共部位装修以及建材标准等仅作为展示,不作为交房标准”。后程某称某房地产公司盘的外部环境及其他配套设施与销售时的承诺不符,诉至法院要求确认《商品房预定协议书》第五条有效,确认《商品房买卖合同》附件八第八条、第十二条第三款、第十五条无效。

  裁判结果及裁判理由:人民法院经审理认为,预约合同是双方当事人约定在将来一定期限内订立买卖合同的合同。双方订立《商品房预购协议书》明确载明房屋的坐落、面积、单价、总价,可见《商品房预购协议书》的目的在于预定期满前签订《商品房买卖合同》,订立《商品房买卖合同》系预定协议书的合同义务。随着《商品房买卖合同》的订立,《商品房预定协议书》的权利义务终止。预约合同即《商品房预定协议书》中的当事人的权利义务已经被本约合同即《商品房买卖合同》吸收,当事人的权利义务已由本约合同即《商品房买卖合同》进行调整,故双方已不存在诉争的必要,现程某要求确认《商品房预定协议书》第五条的效力,不予支持。签订商品房预售合同过程中,购房者本应仔细阅读、磋商相关条款并作出选择后再签署,若需解释或说明,亦可向出卖人提出。本案中。购房者在《商品房买卖合同》及附件上签名确认等事实,应认定程某已经阅读并明知《商品房买卖合同》及附件的内容。即使相关条款为格式条款也不属于无效情形。况且现涉案商品房尚未交付,某房地产公司履行合同的状态尚未确定。故对程某要求确认《商品房买卖合同》附件八第八条、第十二条第三款、第十五条无效的诉讼请求,不予支持。

  外经律师观点:笔者认为,依现行有效的《中华人民共和国民法典》第四百九十五条的规定:“当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等,构成预约合同。当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的,对方可以请求其承担预约合同的违约责任。”(注:原《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条中“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同,约定在将来一定期限内订立买卖合同,一方不履行订立买卖合同的义务,对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持”之规定现已被删除)因此,预约合同的性质为双方当事人为在将来订立本约合同而事先签署的合同,其与本约合同存在本质区别,且预约合同的违约行为被限定为“不履行订立合同义务”。故,在预约合同的目的达到也即合同双方事后另行签署本约合同后,应当以本约合同重新确定的权利义务关系为准约束合同双方,双方当事人应依照诚实信用原则行使合同权利。

  结语:随着经济的快速发展,预约合同适用范围越来越广泛,合同当事人如须按照预约合同的标准制定本约合同,应在本约合同中明确约定本约合同的履行标准不低于预约合同标准,或直接在本约合同中按照预约合同标准制定合同条款,以避免产生预约合同条款与本约合同条款的适用争议。