送法进社区，便民暖人心

为不断提高社区居民的法律素质和维权意识，切实有效地解决广大居民身边的法律问题。2022年12月18日，海南外经律师事务所指派曾萍萍、符馨予、苏春燕3名律师参加《海南特区报》大型公益法律咨询服务活动“律师来了”，走进海口市道客社区为居民提供答疑解惑。

关键词 占用

保安被解聘后，占用小区公共用房拒不搬离

林先生：我们小区物业公司曾聘请一名保安，后又解聘了该名保安。结果该保安住进小区公共物业用房，赖着不走，而且不交水电费等。作为业主，该如何维护自己的权益?

符馨予律师：根据《民法典》第三条，民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。《民法典》第二百零七条规定，国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律平等保护，任何组织或者个人不得侵犯。因此，该名保安的做法已经违法.业主可向居委会或者物业投诉，由物业制止、要求停止侵占公共区域，同时可成立业主委员会，由业委会出面协调。

根据《民法典》第一百七十九条，承担民事责任的方式主要有：(一)停止侵害;(二)排除妨碍;(三)消除危险;(四)返还财产;(五)恢复原状;(六)修理、重作、更换;(七)继续履行;(八)赔偿损失;(九)支付违约金;(十)消除影响、恢复名誉;(十一)赔礼道歉。法律规定惩罚性赔偿的，依照其规定。本条规定的承担民事责任的方式，可单独适用，也可合并适用。

据上述规定，若该名保安拒不搬离，业主可提起民事诉讼，要求其腾出非法占有的房屋，恢复原状，并补交其使用的水电费。

关键词 业委会

小区业委会擅自挪用公共资金，合法吗?

陈先生：前些年，小区成立了业主委员会。最近听说，业委会在没有召开业主代表大会的前提下，挪用公共资金进行支出。请问，这种行为是否违法?如果想要改选业主委员会，程序有哪些?

曾萍萍律师：根据《业主大会和业主委员会指导规则》第十七条规定，筹集和使用专项维修资金、利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用时，须由小区业主共同决定。因此，首先需要确认业委会在使用资金支出时的用途。业主委员会依据业主大会的授权或者业主大会议事规则中的相关规定，有权为了业主的利益使用部分资金，但应当向业主公布业主大会和业主委员会工作经费的收支情况;如果业委会挪用资金归个人使用，数额较大、超过三个月未还的，或者虽未超过三个月，但数额较大、进行营利活动的，或者进行非法活动的，那么，业委会相关成员涉嫌构成挪用资金罪。

什么情况下才能召开业主大会?根据《海南经济特区物业管理条例》第二十二条规定，业主大会会议分为定期会议和临时会议。有下列情形之一的，业主委员会应当召开业主大会临时会议：(一)经百分之二十以上的业主提议的;(二)

发生重大或者紧急事件需要及时处理的;(三)业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情况。业主大会会议召集人应当于会议召开十五日前通知全体业主，并将会议议题、具体内容、时间、地点和形式等予以公示。召开业主大会会议，应当提前三个工作日书面告知物业所在地街道办事处、乡镇人民政府和居(村)民委员会。居(村)民委员会应当派员列席会议。业主大会会议召集人应当在业主大会会议作出决定三日内将决定公示。

那么，如何更换业主委员会?更换业主委员会成员需要由业主委员会三分之一以上委员或者持有20%以上投票权数的业主提议，业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权，可决定是否终止其委员资格;如果需要全部改选业主委员会成员，可召开业主大会重新选举。业主大会会议可采用集体讨论的形式，也可采用书面征求意见的形式，但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

关键词 跑路

花1万多元买瓷砖，商家未送货“跑路”

陈女士：近日，此前在海口海虹建材批发市场经营的一家瓷砖商家门店跑路，有许多消费者、供货商、司机等多方上门讨要说法。她本人交了1万多元，之前瓷砖商家说是很快就可以送货，后来就一直拖，拖一天又一天，后面实在感觉有问题，才来店里面找，结果已经人跑了联系不上了。现在是货没有送，商家跑路了，门店也找不到人了，打电话也不接，发现对方已无踪影。目前遇到此类问题的消费者、供货商等有几十家，大家已经组建了微信维权群，看下之后应该如何通过法律途径维权?

苏春燕律师：陈女士与商家之间签订的购买瓷砖的合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同。双方应当按合同约定全面履行各自的义务。陈女士交付1万元货款后，商家应按合同约定履行其交货义务。然而商家收款后“跑路”，拒绝履行其合同义务，其行为已构成违约。目前商家关门“跑路”，继续履行合同已不现实，陈女士可以根据《民法典》第五百六十三条、五百七十七条之规定，向法院主张解除双方合同，并要求商家返还已支付的货款及赔偿相应的损失。

遭遇商家突然跑路怎么办?消费者可以选择向市场监督管理局、消费者协会投诉，还可以选择向法院提起诉讼。如商家的行为已构成犯罪应追究其刑事责任的，也可以向公安机关报案。建议消费者，理性的选择建材公司，可以登录地方企业信用公示系统查询该公司是否为正规注册，是否受过市场监管部门行政处罚等。其次，警惕低价陷阱，切勿因小失大。理性对待商家的一些优惠低价活动，往往看似性价比高的背后都藏着陷阱及额外费用;签订规范合同以防万一。

此次公益活动，我所律师利用专业知识耐心解答社区居民经常遇到的法律问题，帮助社区居民把操心事、烦心事解决在“家门口”。实现了法律服务“零距离”，增强了社区居民的法律意识，促进了居民形成“遇事找法、解决问题用法、化解矛盾靠法”的良好法治环境。