汪某强与李某华的房屋买卖合同纠纷

2022-10-28 17:23:11 来源：海南外经律师事务所/卓夏婷 作者：admin 点击：

一、案例基本信息采集

案例类型：民事-房屋买卖合同纠纷

案例报送单位：海南外经律师事务所

供稿：海南外经律师事务所卓夏婷

检索主题词：房屋买卖合同;代理;定金罚则;可得利益损失；

 

汪某强与李某华的房屋买卖合同纠纷

一、案情简介

刘某珍系汪某强的外婆，刘某珍于2008年12月24日代汪某强购买案涉房屋，不动产权登记证书显示产权人为汪某强。刘某华系刘某珍的弟弟，案涉房屋托管于刘某华，并交付涉案房屋产权证给刘某华。

2016年11月9日，李某华与刘某华签订«购房协议»，购买案涉房屋，2016年11月，李某华将案涉房屋交给李某华使用。孙某柱系李某华的姐夫，2017年3月6日，孙某柱代李某华与刘某华签订«购房协议»，约定：因家庭问题，案涉房屋暂时不能过户，买方先交5万元定金，余款待过户后一次付清158000元，卖方交房产证作抵押，没过户前买方可以免费居住，三年内不能过户则卖方退买房5万押金、违约金2万元等。

«购房协议»签订后，涉案房屋由孙某柱代李某华管理、出租，汪某强一方从未主张返还房屋、行使房屋占有、使用、收益的权利。交易全程是孙某柱代李某华与刘某华协商房屋交易事宜与代签«购房协议»。

刘某华于2017年6月21日去世。之后，李某华多次要求按照协议办理过户手续，汪某强、刘某珍、袁某认为刘某华与李某华签订的购房协议是无权处分，协议未依法成立故拒绝履行，遂引起两起民事纠纷。一起为汪某强、袁某诉孙某柱的排除妨碍纠纷案件，要求孙某柱腾退涉案房屋，并赔偿房屋租金损失。另一起为李某华诉汪某强、刘某珍、袁某的房屋买卖合同纠纷，要求双倍返还购房定金，并赔偿房屋升值差价损失及和装修损失。

案件人物关系图

二、调查与处理  

两起民事纠纷都是围绕着案涉房屋展开，在第一起汪某强诉孙某柱排除妨碍纠纷中，经过法院调查认为：涉案房屋的实际购买人为李某华，并非孙某柱。另外汪某强也没有提供任何证据证明涉案房屋由孙某柱占有、使用，应承担举证不利的法律后果，因此驳回原告的请求，二审法院维持原判。

第二起李某华诉汪某强、刘某珍、袁某房屋买卖合同纠纷中，争议焦点为：一、案涉合同是否有效；二、被告是否应双倍返还定金10万元及赔偿房屋升值差价10万元和装修损失7千元；三、被告刘某珍、袁某是否对赔偿款项承担连带责任。一审法院经过调查审理认为两份«购房协议»均有效，只不过因为双方产生纠纷导致合同无法实质履行，故判令解除原告李某华与刘某华签订的两份«购房协议»；判令在被告汪某强、袁某构成根本违约的情况下向原告双倍返还定金10万元；判令被告汪某强、袁某向原告李某华赔偿经济损失2万元。二审法院维持原判。

 

三、法律分析

一套房子，两起纠纷，其中涉及多个法律知识，我们逐一分析：

（一）亲属代签的合同是否有效也即案涉两份«购房协议»的法律效力。

«民法典»第一百六十二条规定，代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。因此，孙某柱接受李某华的委托代其签订的两份«购房协议»，对其有法律效力，受签订的合同约束。

«民法典»第一百七十一条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。首先，家人以未成年子女的名义购买房屋符合常理，作为汪某强的法定代理人，袁某当然有权代为处分案涉房屋，但由于袁某自身的原因把案涉房屋交由其母亲刘某珍处分。其次，刘某华与刘某珍、汪某强、袁某为较亲密的亲属关系，在2017年3月6日刘某华代汪某强签订的«购房协议»中有刘某珍的签名，可以视为刘某珍对此合同的签订内容是知情的，视为对合同的认可。据此可以认为汪某强、袁某对该合同的追认，因此根据法律规定，该合同对汪某强发生法律效力。最后，在孙某柱使用房屋长达三年的时间内，汪国强一方从未主张返还房屋、行使房屋占有、使用、收益的权利，可以视为对合同履行情况的默许。

«民法典»第五百零二条规定，依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。简而言之，在签订房屋买卖合同时，若合同双方当事人的年龄、智力等都具有行使合同行为的能力，同时双方对签订此份合同的意思表示是真实的，或者是知情的，不存在违法违规的情况，也不存在«民法典»规定的合同无效的情形，可以认定房屋买卖合同有效。据此，亲属代签合同有可能属于无权代理，需要被代理人追认方有法律效力，但本案涉及的两份«购房协议»经过追认，是有效的。

（二）未办理过户手续是否影响房屋买卖合同的效力，以及房屋未过户，一方能否解除合同。

首先，根据«民法典»第二百一十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。也就是说，签订合同后，只要合同符合其成立的要件即为有效，房屋未办理过户手续不影响买卖合同的法律效力。只是物权未变动不能对抗第三人。其次，因双方的房屋买卖合同有效，买卖双方受此合同的约束，卖方有义务协助买房办理过户登记手续及移交产权证明。若未能履约，买方可要求其继续履行并承担违约责任或解除合同、退还购房款并赔偿损失。本案中，买卖双方签订的«购房协议»是有效的，而卖方违背了协助买方过户的义务，因此，买方李某华起诉要求解除合同，赔偿损失是有法律依据的。

（三）违约损害与定金赔偿。

«民法典»第五百八十七条规定，债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。此条也被称为定金罚则，本案中，双方在2017年3月6日签订的«购房协议»中，明确约定买方交5万元定金，卖方未依约向买房出售案涉房屋构成根本违约，因此买房李某华可以主张双倍返还定金10万元的诉讼请求。«民法典»第五百八十四条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。第五百八十八条规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。定金不足以弥补一方违约造成的损失的，对方可以请求赔偿超过定金数额的损失。

本案中，买方还诉求赔偿案涉房屋升值差价10万元以及装修费7千元，虽然卖方违约导致买方损失另行购买类似房屋的机会，但考虑到案件的具体事实，法院酌定赔偿数额2万元。

（四）诚信原则的遵守与强化

诚信原则是民法典的基本原则，被称为帝王条款，此条法律规范具有道德的内涵。«民法典»第七条规定，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。若违反法律规定将承担不利的法律后果。

涉案房屋升值，存在巨大利益，由于额外利益的产生，催生了卖方违约的动力，进而产生这样一个不利于交易安全与社会稳定的诉讼行为。即对房屋交易行为的反悔，此种行为是违背诚信原则的典型体现。法院经过详细审理、合理审判，维护了社会交易秩序与交易安全，对诚实信用原则的强化与巩固起到了一定的作用。

 

四、典型意义

一本小红证，牵引万家心。《汉书·元帝纪》中说道：安土重迁，黎民之性；骨肉相附，人情所愿也。对于中国老百姓来说，房子是成家立业、安身立命之所。同时，随着房地产行业的发展，传统纠纷在出现新问题、新情况，新型纠纷不断涌现，涉及面广，法律关系复杂。文中所述几条法律规定仅仅是房屋买卖合同纠纷中适用规定的冰山一角，当事人在购买房屋签订合同时，应积极主动地了解相关的法律知识，目的不仅为了更好的完成房屋买卖交易，也为了在发生纠纷时能更好的维护自身的权益。学民法，懂生活。

根据裁判文书网显示，截至2022年8月29日，海南省关于房屋买卖合同纠纷案件数量总数为30485件。房屋买卖合同纠纷在过去几年案件数量飞速上涨，虽然近两年受疫情影响有所下降，但数量依然颇高。

如今在海南自由贸易港建设带来的红利下，房地产行业在不断的发展，房屋买卖合同纠纷属于频发案件类型之一。普及房屋买卖合同纠纷中相关法律知识，也是优化自贸港营商环境中重要的一环。